L'usucapione può essere un problema?

Oggi parliamo di un argomento burocratico e spinoso e che potrebbe essere percepito come un ostacolo all'inserimento del proprio terreno in terraXchange: l'usucapione.

Basta un tavolo per occupare il terreno?

Un nostro utente ha pubblicato un post sulla nostra pagina facebook in cui specificava come questo aspetto potrebbe essere un deterrente nella pubblicazione di nuovi annunci.

Effettivamente è bene affrontare anche questi aspetti legali per evitare problemi futuri tra proprietario e orticoltore.

L'usucapione è in effetti percepito come una spada di Damocle sulla testa dei proprietari che affidano il proprio bene ad uno sconosciuto poiché è credenza comune che quest'arma legale possa permettere a chiunque di divenire proprietario del bene senza pagarlo ma con una sorta di conquista.

È un aspetto che abbiamo preso in considerazione con avvocati quando abbiamo iniziato a creare terraXchange.

E' davvero così facile portar via un bene?

Nella realtà dei fatti l'usucapione non deve spaventare poiché, di fatto, è estremamente difficile dimostrare di averne diritto.

Ma cos'è l'usucapione e quando entra in gioco?

“Può accadere che un bene abbia per anni un possessore non proprietario e un proprietario non possessore. Al protrarsi di questa situazione la legge ricollega una precisa conseguenza: il proprietario perde il diritto di proprietà, il possessore lo acquista. È l’usucapione ("prescrizione acquisitiva"), l’acquisto della proprietà a titolo originario mediante il possesso continuato nel tempo (articolo 1158).
Il codice civile intende per usucapione il modo di acquisizione della proprietà a seguito del possesso pacifico, non violento e ininterrotto di un bene mobile o immobile per un periodo temporale di almeno vent'anni. Trascorso il periodo, il giudice adito accerta l'effettivo possesso del bene e decreta il passaggio della proprietà.
Agli effetti dell’usucapione è irrilevante che il possesso sia di buona o di mala fede. Questa circostanza può influire solo sulla durata del possesso necessario per l’usucapione. Occorre però che il possesso sia goduto alla luce del sole: se il possesso è stato conseguito con violenza o in modo clandestino, il tempo utile per l’usucapione comincia a decorrere solo da quando sia cessata la violenza o la clandestinità.
È cruciale però distinguere la detenzione dal possesso; nel primo caso si tiene l'oggetto soltanto in custodia, ci si comporta cioè come se il possesso fosse altrui e ciò non dà inizio ad alcun ciclo di usucapione. Ad esempio un libro preso in prestito da un amico, anche se mai chiesto indietro, non darà mai inizio a un processo di usucapione, se non interverrà un fatto oggettivo con il quale si manifesti la volontà di trasformare la detenzione in possesso. Seguendo il citato esempio, solo quando colui che ha preso in prestito il libro comunicherà al prestante la volontà di appropriarsi del libro (per esempio negandone la restituzione in seguito a una richiesta del prestante) avrà inizio il calcolo del tempo di usucapione.”

 (da Wikipedia)

L'usucapione può essere una reale minaccia?

Ricapitolando:

L'usucapione è valido solo se il proprietario non ha opposto resistenza o obbiezioni in merito disinteressandosi completamente del bene e se l'occupante dimostra che sta possedendo (come vero e proprio proprietario) il bene stesso alla piena luce del sole.
Oltre a ciò non devono intercorrere tra proprietario e occupante rapporti contrattuali di alcun tipo.

"In base al contratto di comodato non è dato rinvenire nel comodatario l'animus possibile necessario all'acquisto del bene per usucapione”

(Sentenza di Cassazione 9718/1990)

Di conseguenza:

Il proprietario che mette a disposizione il proprio terreno può facilmente tutelarsi da possibile usucapione da parte dell'orticoltore.

Consigliamo di redigere un contratto.
Comodato gratuito del fondo agricolo o contratto di affitto già rappresentano una forma contrattuale che blinda il rapporto tra proprietario e orticoltore in modo che quest'ultimo non possa far partire i fatidici 20 anni.

I proprietari disposti ad inserire il proprio annuncio su terraXchange devono sentirsi ancora più tutelati di fronte alla legge in quanto, inserendo il proprio terreno, ammettono di averne il pieno possesso, di avere interesse verso questo bene e di aver pieno controllo e diritto sul medesimo.

Per tali ragioni il proprietario non deve percepire l'usucapione come minaccia.

Come accordarsi con il proprietario del terreno?

Possiamo affermare che, con la diffusione di terraXchange, qualcosa si sta muovendo.

Sempre più terreni e sempre più persone appassionate e speranzose di trovare il proprio pezzo di terra si stanno avvicinando al nostro progetto.

Già alcuni terreni hanno trovato il proprio orticoltore e questo, oltre a riempirci di gioia, ci conforta e ci da speranza.

Un mondo coltivato e non più abbandonato è realmente possibile!

Nonostante ciò, questo accrescere d'interesse e di scambio attivo ha comportato nuove richieste da parte degli utenti.

Molti, volendo giustamente agire nella totale legalità, ci hanno contattato per conoscere quali rapporti instaurare tra proprietario e coltivatore in modo che tutte e due le parti siano giustamente tutelate e non vi siano sorprese.

Prima di iniziare a lavorare è bene saldare l'accordo

Ecco che ci sembra utile (nostro malgrado) entrare in alcuni aspetti burocratici ma necessari ad iniziare una convivenza pacifica e leale.

Quale contratto scegliere?

Ciò che consigliamo noi di terraXchange è un contratto di comodato d'uso gratuito del fondo (qui il link).

Un documento piuttosto agevole che si compila facilmente, che può avere durata variabile e in cui si può già prevedere la clausola di rinnovo automatico.

Bisogna registrare il contratto all'Agenzia delle Entrate?

Sì, il proprietario del fondo deve recarsi all'Agenzia territoriale di competenza con alcuni “ingredienti” indispensabili che verranno richiesti per il buon esito della registrazione.

Quali sono questi “ingredienti”?

L'Agenzia delle Entrate richiede:

• 2 copie del contratto compilato e con firme autografe (non fotocopiate)
• 1 bollo da 16,00€ ogni 4 facciate del contratto con data identica a quella in cui si registra il contratto (solitamente il contratto di comodato è lungo 2 facciate per cui servono 2 bolli)
• ricevuta di pagamento di un F23 (qui il link) da pagare in banca. La cifra richiesta è 200,00€, il codice tributo è 109T e, come causale, “registrazione contratto di comodato”. I dati anagrafici da inserire sono quelli di proprietario e utilizzatore del fondo che, naturalmente, devono coincidere con quelli presenti in contratto.
• modulo 69 dell'Agenzia delle Entrate (qui il link)

esempio di f23 necessario alla registrazione

Chi deve sostenere questi costi?

I costi vengono inizialmente sostenuti dal proprietario (è lui che deve andare in banca per F23 e a registrare il contratto all'Agenzia delle Entrate) il quale però ha diritto di richiedere i soldi spesi all'utilizzatore del fondo.

Come si possono ottimizzare i costi?

Questi costi iniziali da sostenere (232,00€ complessivi tra F23 e bolli) possono essere ottimizzati allungando la durata del contratto. Se, per esempio, si sottoscrivesse un contratto nuovo ogni anno bisognerebbe pagare questa cifra ogni volta!
Consigliamo quindi di fare un contratto di durata 2 anni + 2 rinnovabile automaticamente o più lungo. In questo caso i 232,00€ sarebbero spalmati su un arco temporale di 4 anni o più.

Il contratto può rendersi nullo prima del tempo?

Come tutti i contratti, entrambe le parti possono rescindere il contratto qualora una o entrambe non rispettino le clausole del contratto stesso o tramite preavviso di 6 mesi tramite raccomandata (consigliamo di specificarlo anche in contratto). Il proprietario rimane tale ed è quindi libero di rescindere il contratto anche immediatamente se, per esempio, si fanno avanti compratori ma, in questo caso, dovrà versare un importo equivalente ai frutti pendenti, cioè il valore di tutte le migliorie effettuate sul fondo. 

Per questo consigliamo vivamente di documentare con foto e scritti i lavori che si stanno facendo all'interno del fondo stesso.

Si può iniziare subito a lavorare?

Certo che sì. Spesso il proprietario può consegnare le chiavi del fondo già alla firma del contratto e andare successivamente a registrare il contratto. Consigliamo comunque di lasciare vuoto lo spazio per la data da apporre sul contratto in modo che si aggiunga solo in ultimo quando il proprietario lo sta registrando all'Agenzia.

Ora non avete più scuse per ritardare le vostre coltivazioni.

Ora il lavoro vi aspetta!